Gusto Casa Spanje

Villa Cumbre del Sol waar je de constructie en bouwkwaliteit ziet

De bouwkwaliteit van huizen aan de Costa Blanca: waar moet je op letten?

De Costa Blanca, een van de meest populaire regio’s in Spanje, heeft een lange geschiedenis als vakantiebestemming en woonplek voor mensen uit heel Europa. Dit vertaalt zich ook in een diversiteit aan woningen – van traditionele finca’s en charmante dorpshuizen tot moderne villa’s en appartementencomplexen. In Utrecht werken wij altijd samen met QKeur. En Rob heeft ons daar zelfs geholpen bij het schrijven over blogs over de meest voorkomende bouwkundige gebreken in de verschillende bouwperiodes. Maar wat kun je verwachten van de bouwkwaliteit van huizen in deze regio? En waar moet je specifiek op letten bij aankoop?

Een stukje geschiedenis

De woningbouw aan de Costa Blanca begon in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw flink toe te nemen. Dit was het moment waarop de regio internationale bekendheid kreeg als zonovergoten paradijs. Veel huizen werden destijds gebouwd voor buitenlandse toeristen die op zoek waren naar een tweede woning, vooral uit het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Nederland. We gaan graag naar Madrid. Veel mensen uit Madrid hebben een tweede huis hier aan de kust. Als je in de taxi zegt dat je een huis hebt aan de Costa Blanca bij Xabia worden ze heel enthousiast. Oh leuk, hier ga ik altijd op vakantie.

Deze woningen waren vaak relatief eenvoudig van opzet. Isolatie was destijds geen prioriteit vanwege het milde klimaat, en ook funderingen werden soms niet op de lange termijn ontworpen, zeker bij woningen in heuvelachtige gebieden. Moderne bouwtechnieken hebben dit de afgelopen decennia verbeterd, maar oudere huizen kunnen nog gebreken vertonen die voortkomen uit de oorspronkelijke bouwpraktijken.

Hoe zijn huizen opgebouwd?

Huizen aan de Costa Blanca zijn typisch opgebouwd met materialen en technieken die geschikt zijn voor het warme mediterrane klimaat. Een gemiddelde woning bestaat uit:

  1. Fundering: Afhankelijk van de locatie wordt een strokenfundering, palenfundering of betonplaat gebruikt. Funderingen zijn vaak minder diep dan in noordelijke landen, wat in heuvelachtige gebieden tot problemen kan leiden.
  2. Draagconstructie: De meeste huizen hebben een betonnen draagconstructie, aangevuld met metselwerk van bakstenen of holle betonblokken. Dit is een duurzame en relatief goedkope methode die goed bestand is tegen het klimaat.
  3. Muren: Buitenmuren zijn vaak opgebouwd uit dubbele bakstenen of betonblokken met een isolerende laag ertussen. Bij oudere huizen ontbreekt deze isolatie vaak, wat kan leiden tot vocht- en temperatuurproblemen. De muren zijn heel dik om de warmte buiten te houden.
  4. Dakconstructie: Veel huizen hebben schuine daken met terracotta dakpannen, terwijl platte daken ook gebruikelijk zijn. Platte daken vereisen een goede waterdichtingslaag om lekkages te voorkomen.
  5. Vloeren: De meeste woningen hebben keramische tegelvloeren, die praktisch en koel zijn in de zomer. Bij nieuwere woningen wordt soms vloerisolatie toegepast om warmteverlies in de winter te beperken.
  6. Ramen en deuren: Moderne woningen zijn meestal uitgerust met dubbel glas en aluminium kozijnen. Oudere huizen hebben vaak enkel glas en houten kozijnen, wat minder energiezuinig is. Wel zitten hier vaak luiken voor. Zodat je de zon buiten houdt.
  7. Afwerking: Binnenmuren worden doorgaans afgewerkt met pleisterwerk en verf. Buitenmuren zijn vaak wit gekalkt of voorzien van een decoratieve pleisterlaag om de hitte te reflecteren.

Verwarming: opties en uitdagingen

Huizen aan de Costa Blanca zijn oorspronkelijk ontworpen voor zomerse temperaturen. Steeds meer mensen gaan permanent wonen aan de Costa Blanca. Vooral Nederlanders zijn goed geïsoleerde en degelijk gebouwde huizen gewend. Nederlanders zijn vloerverwarming en radiatoren via een CV-ketel gewend. Maar hier in Spanje is dat toch vaak anders. Enkele gangbare opties:

  1. Elektrische verwarming: Ideaal voor kleinere ruimtes, maar kan duur zijn bij intensief gebruik. Hier heb je stralingswarmte. Je hebt meerdere units nodig.
  2. Airconditioning met warmtepomp: Veel moderne woningen zijn uitgerust met omkeerbare airco’s die zowel kunnen koelen als verwarmen. Let op. Dit verwarmt vooral de lucht en dus niet echt het huis. Dit is een wat drogere lucht.
  3. Vloerverwarming: Dit wordt steeds populairder, vooral bij nieuwbouw en gerenoveerde villa’s. Elektrische vloerverwarming is eenvoudig te installeren, terwijl watergedragen systemen duurzamer zijn. Omdat je hier vaak geen gasaansluiting hebt zoals in Nederland, zijn deze systemen ingewikkelder.
  4. Pelletkachels of houtkachels: Een sfeervolle keuze voor rustieke finca’s of villa’s.
  5. Zonne-energie: Met het grote aantal zonuren is het plaatsen van zonnepanelen een duurzame en efficiënte optie, vaak in combinatie met elektrische verwarming.

Waarom zijn er zo weinig zonnepanelen? 

Ondanks het zonnige klimaat zijn zonnepanelen nog niet wijdverbreid aan de Costa Blanca. Dit komt door de hoge investeringskosten, bureaucratische hindernissen en een gebrek aan subsidies in het verleden. Gelukkig is hier verandering in gekomen en worden zonne-installaties steeds toegankelijker en rendabeler.

Let op: In Spanje zijn gastanks gebruikelijk. Zorg ervoor dat je een contract regelt met de gasleverancier bij aankoop van een woning of dat je voldoende gasflessen hebt. Een gemiste aansluiting kan leiden tot ongemakkelijke verrassingen, zoals koude douches of uit eten moeten, omdat je niet kunt koken. Of ons dit direct gebeurde bij de aankoop? Jazeker. Ons warme water komt van de elektrische boiler, maar koken doen wij met een gasfles.

Soorten funderingen en aandachtspunten

De keuze van fundering hangt vaak af van de locatie en het type woning:

  1. Strokenfundering: Veelvoorkomend bij oudere woningen op vlak terrein. Deze fundering kan problemen geven bij verzakkingen of aardverschuivingen.
  2. Palenfundering: Gebruikt in heuvelachtige gebieden of bij losse grond, zoals in Benitachell. Deze funderingen zijn vaak duurzamer maar vereisen regelmatige inspectie.
  3. Betonplaten: Veel toegepast bij moderne woningen en appartementen. Deze bieden stabiliteit, maar vereisen een goede drainage om vochtproblemen te voorkomen.
  4. Grindbed: Vaak toegepast bij finca’s, waarbij de fundering wordt geïsoleerd door een laag grind om vochtproblemen te beperken.

Septictanks: wat moet je weten?

In Nederland zijn we eigenlijk allemaal aangesloten op het riool. Heel, heel, heel af en toe heeft een woning nog een septictank. In landelijke gebieden of dorpen zonder uitgebreide rioleringsnetwerken worden vaak septictanks gebruikt. Een nieuwe wetgeving in plaatsen zoals Benissa, Teulada en Moraira stelt strengere eisen aan deze tanks. Controleer bij aankoop of de septictank:

  1. Voldoet aan lokale regelgeving: De tank moet waterdicht zijn en geen ongezuiverd afvalwater lekken.
  2. Goed onderhouden is: Regelmatig legen en reinigen is essentieel om overstromingen en verstoppingen te voorkomen.
  3. Bij renovaties vervangen moet worden: Oude tanks van beton of slecht materiaal voldoen vaak niet aan de huidige normen en moeten worden vervangen door moderne kunststof tanks.

Verschillen tussen woningen, appartementen en finca’s

  1. Woningen (vrijstaand of geschakeld): Moderne woningen hebben vaak betere isolatie en voorzieningen. Bij oudere woningen is vooral de staat van de fundering en het dak een aandachtspunt.
  2. Appartementen: Hier is geluidsoverlast een veelvoorkomend probleem, vooral bij oudere complexen. Controleer ook de gemeenschappelijke installaties zoals liften en riolering.
  3. Finca’s: Deze rustieke boerderijen hebben vaak dikke stenen muren, wat goed helpt tegen de zomerhitte. Echter, de waterleidingen en elektrische systemen zijn vaak verouderd.

Aanvoer van elektra, water en gas

De infrastructuur kan per locatie sterk verschillen:

  • Elektra: In sommige afgelegen gebieden kan de elektrische infrastructuur verouderd zijn, wat stroomuitval veroorzaakt. Voorzie eventueel een backup-generator. Het verbaast ons iedere keer weer hoe de stroomkabels hier over de huizen hangen en boven de weg. Maar check ook hoeveel groepen er zijn. In Nederland zijn we gewend dat we alles tegelijk aanzetten en gebruiken. Hier in Spanje is dat een stuk minder gebruikelijk.
  • Water: Veel huizen hebben een aansluiting op de stadswaterleiding, maar finca’s gebruiken vaak een eigen waterput of deposito’s. Controleer of het water geschikt is voor consumptie.
  • Gas: In stedelijke gebieden is er meestal een aardgasaansluiting, maar in afgelegen gebieden wordt veelal gebruikgemaakt van gasflessen of ondergrondse gastanks. Zorg dat je een lopend contract hebt, want zonder kun je onverwachts zonder warm water zitten.

Bouwkundige gebreken per bouwperiode

  1. Jaren ’60-’70: Gebrek aan isolatie, eenvoudige funderingen en verouderde elektrische installaties.
  2. Jaren ’80: Betere constructies, maar vaak nog gebreken in vochtwering en daken.
  3. Jaren ’90: Verbeterde funderingen en ramen met dubbel glas worden gebruikelijker.
  4. Na 2000: Moderne bouwmethoden, verbeterde isolatie en meer aandacht voor duurzaamheid, zoals zonnepanelen en energie-efficiëntie.

Praktische tips uit de buurt

  • Vochtigheid: Hoe dichter bij de zee, hoe vochtiger. Maar zelfs verder landinwaarts kan vocht een probleem zijn. Doe een vochtmeting in het huis en controleer muren en plafonds op schimmel of afbladderend behang.
  • Terrassen: Besteed aandacht aan de zonligging. Terrassen zijn geliefde plekken om tijd door te brengen, maar in de winter is de schaduw vaak te koud en in de zomer kan het oncomfortabel heet worden. Let op hoe de zon zich gedurende het jaar beweegt. De naya lijkt een onbelangrijke plek. Maar hier breng je veel tijd door. In de zomer bied het schaduw en in de winter zorgt het voor een net wat aangenamere temperatuur.
  • Bouwkundige keuring: Schakel een bouwtechnicus in, liefst iemand met kennis van zowel Spaanse bouwpraktijken als de Nederlandse normen. Zo weet je of je een comfortabel huis koopt.

Belangrijkste verschillen tussen Nederland en Spanje

Huizen in Spanje zijn gebouwd met het mediterrane klimaat in gedachten, wat leidt tot enkele opvallende verschillen:

  1. Isolatie: In Nederland is isolatie essentieel voor warmtebehoud. In Spanje is isolatie vaak beperkt, wat resulteert in koele huizen in de zomer maar koude oncomfortabele huizen in de winter. Het valt ons een beetje tegen hoe koud alles is. In Nederland hadden we een geïsoleerde vloer met een mooie houten massieve vloer. Dit is zoveel lekkerder aan je voeten.
  2. Verwarming: In Nederland hebben bijna alle huizen centrale verwarming op gas, terwijl in Spanje vaak airco’s, houtkachels of elektrische verwarming worden gebruikt. Ook dit is iets wat echt anders is. De Airco’s die verwarmen geven hele droge warme lucht. Niet het hele huis is lekker warm.
  3. Bouwmaterialen: Spaanse huizen hebben vaak dikke stenen muren om hitte buiten te houden, terwijl Nederlandse huizen doorgaans worden gebouwd met bakstenen en betonnen muren voor warmtebehoud.
  4. Dakconstructie: Platte daken zijn gebruikelijk in Spanje vanwege de geringe regenval, terwijl in Nederland schuine daken met dakpannen gangbaar zijn.
  5. Riolering en septictanks: In Spanje, vooral in landelijke gebieden, zijn septictanks gebruikelijk, terwijl in Nederland vrijwel alle woningen zijn aangesloten op een uitgebreid rioleringssysteem.
  6. Energievoorziening: Zonnepanelen zijn in Nederland sterk gestimuleerd door subsidies, terwijl ze in Spanje pas recentelijk meer in opkomst zijn.

Nieuwbouw dan maar?

Vergis je niet. Ook nieuwbouw is niet alles. We huurde een keer een nieuwbouwwoning. We waren de aller eerste huurders. Maar we vonden sommige dingen echt een beetje ongemakkelijk. Mijn vader is aannemer geweest en wij zijn beide makelaar. Wij kijken toch anders naar een huis dan de gemiddelde huurder. In Spanje wordt er extreem slecht en slordig gekit. En juist die ontbrekende kitnaden kunnen voor enorme lekkages zorgen. Moesten we dit nu zeggen tegen de verhuurder? We wilde geen betweters zijn. Maar we wilde ook niet dat er lekkage zou ontstaan. Ook zie je vaak dat op de mooie wit gekalkte huizen enorme roestsporen lopen. Er zijn dan verkeerde schroeven gebruikt. Maar ook als kozijnen niet juist geplaatst zijn, kan er water naar binnen lopen. Ook bij een nieuwbouw woning, moet je altijd checken of de bouwkundige staat in orde is. En wat betreft het kitten? Je kunt je huis ook zonder kitranden op laten leveren en een externe vakman dit uit laten voeren. Een Nederlander bijvoorbeeld. Een aankoopmakelaar kost je in Spanje niets, maar kan je wel helpen.

Klaar voor jouw droomhuis?

Wij gaan met je op zoek. We wijzen je op de voor- en nadelen van een huis en geven je alvast een quickscan van de bouwkundige staat. We wijzen je op de eventuele gebreken, de potentie en de mogelijke verbeteringen. Zo kun jij met een gerust hart een huis kopen.

Geef een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *