Een huis met een laag energielabel in Spanje onverkoopbaar?

Een huis met een laag energielabel is onverkoopbaar en onverhuurbaar. Je leest het overal en mensen schieten er van in de kramp. Maar eerlijk jongens, dat is helemaal niet nodig.

Het energielabel laat net als in Nederlandzien hoe zuinig je woning is en loopt van A (zeer zuinig) tot G (zeer inefficiënt). Sinds 2013 is het verplicht om bij verkoop of verhuur van een Spaanse woning een geldig energie­label te hebben. Maar er zijn strengere Europese regels in de maak. Vanaf 1 januari 2030 moet elke woning minimaal energielabel E hebben, en vanaf 1 januari 2033 minimaal label D om verkocht of verhuurd te mogen worden. Zonder het juiste label kun je de woning namelijk straks niet officieel overdragen of verhuren. Maar jongens een D of een E, dat is dus geen A label. Er zijn echt wel een aantal Quick wins. Alleen de overleden oude dame, waarvan de erfgenamen het huis willen verkopen, ja tja dat wordt nog even een ding.

Wanneer heb je welk energielabel nodig?

• Verkoop/verhuur: een geldig label is al sinds 2013 verplicht. Bij elke verkoop of verhuur moet je het actuele label laten zien.
• Voor 2030: Alle woningen mogen alleen verkocht/verhuurd worden als ze minimaal label E hebben
• Vanaf 2033: Dit wordt strenger: dan is minimaal label D verplicht
• Geldigheid label: Het verkregen energielabel is doorgaans 10 jaar geldig (behalve G, dat na 5 jaar vernieuwd moet worden)

Eigenlijk komt het erop neer dat tijdig verduurzamen noodzakelijk is. In Spanje heeft nog zo’n 80% van de huizen een F of G, vooral veel oudere woningen zonder isolatie. En zeg maar eens dat het raar is. De deuren staan meestal wagenwijd open. Het klimaat is aangenaam en veel huizen worden alleen met lekker weer gebruikt.

Het voelt best gek dat er niet gekeken wordt per klimaat wat de eis moet zijn als je het mij vraagt. Al kan ik wel met zekerheid zeggen dat een geïsoleerd huis in de winter wel heel prettig is

Maatregelen met de grootste winst

Uit ervaringscijfers blijkt dat juist een paar grote ingrepen je energielabel flink omhoog kunnen brengen:

• Dak- en muurisolatie levert gemiddeld de meeste winst: in veel gevallen komt je label hierdoor één of twee klassen hoger te liggen. Het allerbeste is om van buiten af het huis in te pakken. Kan dat niet, dan kun je de binnenkant met bijvoorbeeld Pir-platen isoleren.
• HR++-glas of driedubbel glas geeft een vergelijkbare boost. Oude enkelglas-kozijnen vervangen is zéker één stap winst waard. En extra fijn kozijnen met dubbel glas zijn hier echt spotgoedkoop.
• Efficiënte verwarming/koeling – een warmtepomp voor verwarmen en koelen of een moderne, energiezuinige airco kan je met gemak één labelstap geven.
• Zonnepanelen/zonneboiler: hoewel panelen vooral je energierekening verlagen, zien we dat ze ook helpen een beter label te halen (omdat je netto minder stroom van het net gebruikt). Door de vele zonuren heb je een enorme opbrengst en je gebruikt hier amper gas.
• Ventilatiesysteem: een mechanisch balansventilatiesysteem met warmteterugwinning kan (na isolatie) nog een extra stap opleveren.

Kortom: investeer in isolatie, beter glas en zuinige installaties voor de grootste label­sprong. Deze verbouwingen zijn vaak kostbaar, maar ze verhogen ook de waarde van je huis en besparen lange termijn flink op energie.

Bouwvergunning nodig? Obra Mayor vs Obra Menor

Voor het aanvragen van het energielabel zelf heb je geen speciale vergunning nodig (je regelt het via een erkend architect/ingenieur). Wel moet je opletten bij verbouwingen. Je hebt voor kleine verbouwingen intern hier ook een vergunning nodig. In Nederland is dit niet zo. In Spanje werken ze met de permiso de obras, oftewel een bouwvergunning. Er zijn twee hoofdsoorten:

• Obra Mayor – een vergunning voor ingrijpende werken zoals nieuwbouw, het toevoegen van een extra verdieping, een casita, uitbouwen of het slopen of verplaatsen van draagmuren. Hiervoor heb je een volledig plan (van architect) nodig en kost het wat meer tijd om goedgekeurd te worden.
• Obra Menor – vergunning voor kleinere aanpassingen. Denk aan schilderen, het plaatsen van (andere) kozijnen of ramen, vernieuwen van sanitair of kleine isolatiewerkzaamheden. De aanvraag is eenvoudiger en vaak snel rond. Je hoeft meestal geen architect in te schakelen, maar je dient wel een beschrijving of eenvoudige tekening in te leveren.

Voorbeelden: het plaatsen van zonnepanelen geldt vaak als obra menor (kleine installatie), maar vraag het na bij het ayuntamiento (gemeente) omdat regels per regio kunnen verschillen. Bouw je een serre of zet je een flinke uitbouw neer, dan moet dat via obra mayor. Zonder de juiste vergunning loop je risico op boetes en kun je gedane werkzaamheden later zelfs moeten afbreken. Kortom: check altijd bij de gemeente welke vergunning je nodig hebt!

Verschil met Nederland

In Nederland kennen we uiteraard ook energielabels en strengere regels voor slechte labels. Zo moeten huiseigenaren in NL hun huurhuis met label E, F of G voor 1 januari 2029 op minimaal label D hebben. Maar er zijn wel verschillen:

• Klimaat en woningbouw: Spaanse huizen zijn vooral gebouwd voor warmte buiten houden, met dikkere muren en vaak zonder centrale verwarming. In Nederland ligt de nadruk op goed isoleren tegen kou en tocht. In Nederland willen we de kou vooral buiten houden. Daardoor kunnen maatregelen anders uitpakken.
• Wetgeving: In Spanje gelden de nieuwe EPBD-regels voor alle woningen die verkocht/verhuurd worden, ongeacht bezitstatus. In Nederland gaat het beleid vaak via de verhuurdersmarkt (zoals de 2029-eis) of via Bouwbesluit 2020 voor nieuwbouw.
• Gebruik van labels: Spanje geeft nu snel strikte deadlines (2030/2033) om achterstand in te halen.
• Vergunningen: Nederland kent het omgevingsvergunningstelsel, Spanje gebruikt obra mayor en obra menor.

Huizen in Spanje zijn gebouwd met het mediterrane klimaat in gedachten, wat leidt tot enkele opvallende verschillen:

1. Isolatie: In Nederland is isolatie essentieel voor warmtebehoud. In Spanje is isolatie vaak beperkt, wat resulteert in koele huizen in de zomer maar koude oncomfortabele huizen in de winter. Het valt ons een beetje tegen hoe koud alles is. In Nederland hadden we een geïsoleerde vloer met een mooie houten massieve vloer. Dit is zoveel lekkerder aan je voeten. 
2. Verwarming: In Nederland hebben bijna alle huizen centrale verwarming op gas, terwijl in Spanje vaak airco’s, houtkachels of elektrische verwarming worden gebruikt. Ook dit is iets wat echt anders is. De Airco’s die verwarmen geven hele droge warme lucht. Niet het hele huis is lekker warm.
3. Bouwmaterialen: Spaanse huizen hebben vaak dikke stenen muren om hitte buiten te houden, terwijl Nederlandse huizen doorgaans worden gebouwd met bakstenen en betonnen muren voor warmtebehoud.
4. Dakconstructie: Platte daken zijn gebruikelijk in Spanje vanwege de geringe regenval, terwijl in Nederland schuine daken met dakpannen gangbaar zijn.
5. Riolering en septictanks: In Spanje, vooral in landelijke gebieden, zijn septictanks gebruikelijk, terwijl in Nederland vrijwel alle woningen zijn aangesloten op een uitgebreid rioleringssysteem.
6. Energievoorziening: Zonnepanelen zijn in Nederland sterk gestimuleerd door subsidies, terwijl ze in Spanje pas recentelijk meer in opkomst zijn.

Veel huizen in Spanje zijn gebouwd als vakantiehuis. Hierdoor is de bebouwing heel anders. Isoleren gaat dan ook anders dan in Nederland. De meeste huizen hebben niet eens radiatoren en CV-ketels, maar ook geen spouwmuren.

Beide landen streven naar verduurzaming, maar de aanpak verschilt door bouwcultuur, klimaat en wetgeving. Voor jou als huiseigenaar in Spanje is het vooral cruciaal om de Spaanse regels te volgen. Maar ook goed te kijken, wat is nou slim. Hoe zorg ik voor een zo comfortabel mogelijk huis en investeer ik in een beter label.

Praktijk van de energie-audit

In de energie-audit (certificeringsinspectie) neemt een geregistreerd adviseur alle kengetallen van de woning op: dak/wandconstructies, ramen (U-waarde), eventuele (dak)isolatie, en de technische installatie voor verwarming, koeling en warm water. De inspecteur maakt foto’s en berekent met een officieel softwarepakket (bijv. CE3X) het energieverbruik en het label. Het resultaat wordt vastgelegd in het EPC-rapport, inclusief aanbevelingen voor verbeteringen. Bij woningen zonder centrale verwarming zal de auditor de bestaande airco’s of gaskachels invoeren als enige klimaatinstallatie, met hun nominale COP/EER. Belangrijke inbreng in de berekening zijn de U-waarden van muren, ramen en dak (massieve beton- of bakstenen muren zonder spouw krijgen hoge U-waarden) en de rendementen van de verwarmings-/koelunits. De algoritmes rekenen jaarlijks energiegebruik, CO₂-uitstoot en het label. Het rapport toont naast het huidige label vaak de verwachte verbetering bij concrete maatregelen (bijv. “met gevelisolatie en nieuwe HR-glas wordt het mogelijk van E naar C”). De uitvoering van het audittraject (inspectie, invoer, berekening, registratie bij de regionale instantie) verloopt volgens het RD 390/2021.

Quick wins

Veel huizen aan de Costa Blanca hebben geen centrale verwarming. Je ziet dan ook vaak open haarden of losse airco’s als oplossing. Maar wat doet dat eigenlijk met je energielabel?

Een open haard ziet er gezellig uit, maar qua rendement is het bar weinig. Vaak gaat 70–90% van de warmte gewoon via de schoorsteen verloren. In de officiële Spaanse energie-audit telt zo’n haard meestal niet eens mee als verwarming. Een pelletkachel daarentegen? Die wordt juist wel erkend als efficiënt systeem. Dankzij hoog rendement én het gebruik van hernieuwbare brandstof (biomassa) kan je energielabel hierdoor flink verbeteren, soms zelfs met twee stappen.

En dan zonnepanelen. Je zou denken: met die zon hier ligt elk dak vol. Maar door de beruchte “zonnetaks” die tot 2018 gold, liep Spanje jarenlang flink achter. Men moest betalen om toegang te hebben tot het net, waardoor het heel duur was om zelfvoorzienend te zijn. Gelukkig is die wet inmiddels verdwenen en kun je je eigen stroom opwekken zónder extra belasting. Sterker nog: je krijgt nu zelfs geld terug voor wat je niet zelf verbruikt. Toch blijven er in 2025 nog drempels, vooral in appartementen (gedeelde daken, bureaucratie) en dorpen waar de gemeente weinig subsidies biedt.

Kortom: wil je je huis zuiniger én beter verkoopbaar maken, dan is een pelletkachel + een energiezuinige airconditioning een slimme zet. Combineer dat met zonnepanelen als je de kans hebt en je energielabel (en maandlasten) gaan met sprongen vooruit.

Stressen voor de verkoop of verhuur?

Niet nodig. Je kunt hier niet zo snel met glaswol je zolder isoleren of met Tonzon de vloer isoleren. Maar er zijn wel maatregelen die relatief makkelijk te realiseren zijn zodat je kunt verkopen. Zoek jij een huis aan de Costa Blanca Noord? We helpen je graag, ook als je een huis zoekt, waarbij er nog wat gedaan moet worden en er een energielabel wat opgekrikt moet worden 😉