Huizen verbouwen in Spanje, snel waarde toevoegen? Of toch ingewikkelder dan gedacht

Flippen, jarenlang was het gouden handel in Nederland. Oud huisje opkopen, voor het oog opknappen. Verdieping erop, uitbouwen, open keuken en met veel winst doorverkopen. Ik denk dat we wel twee keer per week de vraag krijgen of als we een interessant pandje zien om te flippen we dan aan ‘hen kunnen denken’. Maar flippen is lastig. Je betaalt sowieso veel belasting bij door- verkoop en betaalt 10% overdrachtsbelasting. Dat zijn al hele flinke happen uit je rendement. Er mag dus maar weinig tegen zitten om dit eruit te halen.

Maar wij Nederlanders zijn ook heel erg gewend om een huis te kopen en de potentie te zien. Even een uitbouw, een opbouw, dakkapel erop. Muren doorbreken. We willen alles verbouwen. En geen zwembad, ach we plaatsen er zelf wel een. Of we bouwen wel een casita in de tuin.

Wij Nederlanders zien de potentie en willen verbouwen of flippen

Je ziet het al helemaal voor je. Een moderne villa met infinity pool, uitzicht op zee en misschien nog een gastenverblijf erbij. De Costa Blanca Noord is verleidelijk. Niet alleen vanwege het klimaat en het levensritme, maar ook als investering. De prijzen stijgen op dit moment met ca. 17% tot 18%. Dus het kan interessant zijn om een goedkoop huis te kopen wat nog verbouwd moet worden met potentie. Zeker ook omdat je 10% overdrachtsbelasting betaalt, is het interessant om een huis te kopen wat niet helemaal af is. Maar mag je daar zomaar bouwen of verbouwen?

Spanje is prachtig, maar de regelgeving is complex. Er zijn veel risico’s en valkuilen. Elk dorp heeft z’n eigen spelregels. En wie daar blind in stapt, loopt grote kans geld en geduld te verliezen. In deze uitgebreide blog leggen we je precies uit hoe het zit: per gemeente, per zone, per valkuil. Want kennis is het fundament van elke slimme investering. Dit is een korte richtlijn, maar voordat je ergens wil verbouwen, zorg dat het uitgezocht is.

Wat bepaalt of je mag bouwen?

In Spanje bepaalt het bestemmingsplan, PGOU of PGE wat je met een stuk grond mag doen. Helaas is het niet zoals in Nederland dat je op het omgevingsloket of ruimtelijke plannen direct even kunt checken wat mag. Dit is een stuk ingewikkelder en daarvoor heb je eigenlijk een architect nodig. Dat plan wordt per gemeente opgesteld en bevat informatie over:

• Of je mag bouwen of niet
• Hoeveel procent van het perceel je mag bebouwen
• Hoe hoog je mag bouwen
• Welke afstanden je moet aanhouden tot de erfgrens
• Of je mag verbouwen of uitbouwen

De meeste gronden vallen in één van deze drie categorieën:

1. Suelo Urbano

Stedelijk gebied. Bebouwd, of bestemd voor woningbouw. Meeste mogelijkheden.

• Bouwen: toegestaan binnen regels
• Uitbouwen: mogelijk tot max. % van perceel
• Zwembad: met vergunning meestal geen probleem

2. Suelo Urbanizable

Ontwikkelbaar gebied. Potentieel voor bouw, maar alleen als er een goedgekeurd uitwerkingsplan is.

• Bouwen: alleen na goedkeuring plan parcial
• Let op: sommige gemeentes hebben urbanizable weer teruggezet naar rustico!

3. Suelo No Urbanizable (Rústico)

Landbouw- of natuurgrond. Strenge regels.

• Bouwen: alleen bij ≥ 10.000 m², max. 2% bebouwing (dus 200 m² bij 1 hectare)
• Zwembad: alleen bij legale woning en met vergunning
• Uitbreiden: meestal niet toegestaan

Dit lijkt simpel, maar de realiteit is vaak anders. Want regels worden verschillend toegepast, plannen zijn soms oud, of er spelen politieke belangen.

Per gemeente: de spelregels

Hieronder een overzicht per stad of dorp. Want elk gebied heeft zijn spelregels (en valkuilen).

Dénia

• PGOU jaar: 2020 (deels verouderd door nieuwe overstromingsregels)
• Bebouwingspercentage: 20–30%
• Max. hoogte: 7 meter / 2 verdiepingen
• Afstand erfgrens: min. 3 meter
• Uitbouwen: ja, mits binnen limiet
• Valkuil: veel percelen vallen onder zona inundable (overstromingsgebied), wat beperkingen oplevert

Jávea (Xàbia)

• PGOU jaar: 1990 (verouderd)
• Bebouwing: 20–30% afhankelijk van zone
• Hoogte: meestal 6–7 meter
• Afstand erfgrens: vaak 5 meter
• Uitbouwen: mogelijk met vergunning
• Valkuilen:
  • Dubbele registraties in Catastro en Registro
  • Veel oudere woningen met illegale uitbreidingen

Moraira (Teulada)

• PGOU jaar: 2018 (actueel)
• Bebouwingspercentage: 25–30%
• Hoogte: max. 7 meter
• Afstand erfgrens: min. 3 meter
• Uitbouwen: toegestaan met vergunning
• Valkuil: veel zwembaden zijn zonder vergunning aangelegd, legalisatie nodig bij verkoop

Pedreguer

• PGOU jaar: 2007 (er is deels een nieuw plan)
• Bebouwingspercentage: 20–25%
• Hoogte: max. 6 meter
• Urbanizable teruggezet naar rustico? Ja, op grote schaal
• Valkuil: kavels lijken bouwrijp, maar hebben geen bouwrecht meer. Check legaliteit vóór aankoop. De Gemeente reageert hier doorgaans wel heel snel.

Benissa

• PGOU status: in herziening
• Bebouwingspercentage: 20–25%
• Hoogte: meestal 6–7 meter
• Afstand erfgrens: 3–5 meter afhankelijk van zone
• Uitbouwen: beperkt en vergunningsplichtig
• Valkuilen:
  • Veel huizen zonder LPO (bewoonbaarheidsvergunning)
  • Onregelmatigheden tussen de registratie en de feitelijke bouw

Altea

• PGOU jaar: 2013
• Bebouwingspercentage: 20–30%
• Hoogte: max. 7 meter
• Afstand erfgrens: minimaal 3 meter
• Valkuil: sommige zones vallen onder landschaps- of uitzichtbescherming verbouwen of bouwen kan dan beperkt zijn

Lliber

• PGOU: onduidelijk/achterhaald
• Zone: grotendeels rustico
• Schandaal: tussen 2000 en 2005 werden honderden woningen illegaal gebouwd met hulp van corrupte ambtenaren. Later bleek dat vergunningen vervalst waren.
• Gevolg: veel woningen zonder geldige registratie, zonder aansluiting op nutsvoorzieningen, en zonder verkoopmogelijkheden. Er zijn ca. 385 woningen illegaal. Een hypotheek krijgen op deze woningen is vaak lastig.
• Les: Laat altijd de volledige legaliteit toetsen voor je tekent!

Jalón (Xaló)

• PGOU jaar: 2005 (beperkt geactualiseerd)
• Zone: gemengd urbano en veel rústico
• Bebouwingspercentage: 20–25% in urbano
• Maximale hoogte: 6 meter (vaak 2 verdiepingen)
• Afstand tot erfgrens: min. 3 meter, in rustico vaak meer
• Uitbouwen: in urbano mogelijk met vergunning, in rustico beperkt
• Valkuil: veel panden liggen in landbouwgebied zonder duidelijke bebouwingsrechten; controleer of er een LPO is en of het huis volledig geregistreerd staat in zowel het eigendomsregister als het kadaster. Veel woningen liggen in zona inundable (overstromingsgebied),. Er zijn dus strengere eisen, vaak is er een verplichte verzekering voor overstromingen nodig en het is voor jezelf niet prettig.

Je mag dus in principe op rustico wonen, mits je:

• Minstens 10.000 m² grond hebt
• Niet meer dan 2% van het perceel bebouwt (incl. woning, zwembad, terras)
• Voldoet aan alle vergunningen, inclusief toegang tot weg, water en licht

Maar zelfs met 10.000 m² zijn er gemeentes die extra eisen stellen. Denk aan een minimumbreedte van de kavel, regels voor agrarisch gebruik of landschapsbescherming.

Let op: illegale bouw op rustico wordt sinds 2020 steeds strenger aangepakt. Gemeentes geven geen cédula (bewoonbaarheidsverklaring) af en kunnen sloop eisen.

Bouwvergunning nodig? Obra Mayor vs Obra Menor

Je moet opletten met verbouwen. Voor eigenlijk alles heb je een vergunning nodig. Je kunt niet zoals in Nederland kleine niet constructieve dingen zonder vergunning verbouwen. Maar je kunt ook niet vergunningsvrij uitbouwen of een dakkapel plaatsen. Een tuinhuisje in de tuin of een jacuzzi? Zelfs dan heb je een vergunning nodig. We horen alleen maar dat in Spanje alles illegaal is en iedereen maar wat doet. Maar officieel heb je die vergunningen wel nodig en worden die controles steeds strenger. In Spanje werken ze met de permiso de obras, oftewel een bouwvergunning. Er zijn twee hoofdsoorten:

• Obra Mayor – een vergunning voor ingrijpende werken zoals nieuwbouw, het toevoegen van een extra verdieping, een casita, uitbouwen of het slopen of verplaatsen van draagmuren. Hiervoor heb je een volledig plan (van architect) nodig en kost het wat meer tijd om goedgekeurd te worden.
• Obra Menor – vergunning voor kleinere aanpassingen. Denk aan schilderen, het plaatsen van (andere) kozijnen of ramen, vernieuwen van sanitair of kleine isolatiewerkzaamheden. De aanvraag is eenvoudiger en vaak snel rond. Je hoeft meestal geen architect in te schakelen, maar je dient wel een beschrijving of eenvoudige tekening in te leveren.

Voorbeelden: het plaatsen van zonnepanelen geldt vaak als obra menor (kleine installatie), maar vraag het na bij het ayuntamiento (gemeente) omdat regels per regio kunnen verschillen. Bouw je een serre of zet je een flinke uitbouw neer, dan moet dat via obra mayor. Zonder de juiste vergunning loop je risico op boetes en kun je gedane werkzaamheden later zelfs moeten afbreken. Kortom: check altijd bij de gemeente welke vergunning je nodig hebt!

Verbouwen of uitbouwen: wat mag?

In urbano zones:

• Tot het maximum bebouwingspercentage (vaak 20–30%)
• Altijd vergunning aanvragen (obra menor of obra mayor)
• Vaak architect en bouwplan nodig

In rustico:

• Alleen onderhoud en renovatie
• Geen uitbreiding toegestaan (behalve bij uitzonderingen met goedkeuring van het Consell)

Zwembad aanleggen?

• In urbano: meestal toegestaan met vergunning
• In rustico: alleen bij bestaande legale woning, en vaak niet groter dan 30–40 m²

Waarom flippen in Spanje lastig is

Flippen, oftewel: kopen, opknappen en snel weer verkopen, klinkt aantrekkelijk. Maar in Spanje zitten hier haken en ogen aan:

1. Langzame vergunningstrajecten: wachten op goedkeuring duurt maanden
2. Onvoorziene juridische obstakels: verborgen gebreken of illegale elementen
3. Nieuwe koper wil garanties: zoals LPO, registraties, energielabels
4. Markt werkt trager dan Nederland: minder snelle verkoop
5. Hoge verkoopkosten: denk aan makelaar, advocaat, belastingen (plusvalia)

Daarom: als je wil flippen, laat je vooraf goed adviseren over de juridische status van het pand. En laat alle documenten toetsen voordat je investeert. Maar check ook goed de rekensom. Vergeet niet de makelaarskosten die hier veel hoger zijn, de winstbelasting en de overdrachtsbelasting. De marge moet hier vele malen hoger zijn dan we in Nederland gewend waren. Daarbij mag je 70% financieren van de waarde en werkt een bouwdepot hier compleet anders. Je moet er ook direct voor zorgen dat het energielabel opgekrikt wordt.

Wat doet Gusto Casa voor jou?

Bij ons draait het niet alleen om kopen. Soms is een nee-advies het beste advies. Hoe enthousiast jij ook bent, soms moeten we je even liefdevol met beide benen op de grond zetten. We zien de potentie. Maar bij veel huizen weten we direct of iets eventueel zou kunnen of niet. Maar je moet zeker weten dat je goed zit. Wij zorgen dat we de juiste mensen de juiste documenten laten checken en we doen vooraf al een quickscan:

• Checken het bestemmingsplan
• Beoordelen of bouwen of verbouwen mogelijk is
• Controleren Catastro en eigendomsregister
• Signaleren illegale elementen
• Begeleiden vergunningaanvragen
• Werken met lokale architecten, juristen en stedenbouwkundigen

We zijn eerlijk als iets niet klopt. Ook als dat betekent dat we je adviseren niet te kopen.

Bouw- of verbouwplannen? Begin bij het begin

Een Spaans huis kopen is geen spelletje. Zeker niet als je wilt bouwen of verbouwen. De regels verschillen per dorp, per zone en per perceel.

Een droomhuis begint met weten waar je aan toe bent. En dat regelen wij voor je. Zodat je met vertrouwen kunt investeren en vooral met plezier kunt genieten van je plek onder de zon.

Wil je weten of jouw bouwplan kan? Laat het bestemmingsplan controleren en jouw situatie beoordelen.

Zoek jij een fijn huis en vind je het leuk om waarde toe te voegen en te verbouwen? Leuk! Wij gaan graag op zoek naar een parel.