Rendement berekenen en belastingen bij het verhuren van je huis aan de Costa Blanca

Investeren in Spanje is booming. De finfluencers laten je geloven dat rendementen enorm hoog zijn. Er worden awards uitgerekend met de hoogste huren. Maar hoe it het echt met het rendement?

Onlangs zat ik met een vriendin op een terras in Moraira toen ze zei: “Iedereen heeft het maar over geld verdienen met een vakantiewoning, maar ik breng vooral geld náár Spanje. Tijdens de duurste weken geniet ik zelf van mijn huis en verder betaal ik alleen maar belastingen, de tuinman, de schoonmaakster en de poolboy.” Ze had haar huis hypotheekvrij gekocht en verhuurt vooral buiten het hoogseizoen, waardoor de belastingen relatief hoog uitvallen. Maar wat ze niet wist: je kunt hypotheekrente in Spanje aftrekken van je verhuuropbrengst, en je vakantie is óók een vorm van rendement: je hoeft immers geen hotel te betalen. Dus hoe zit dat allemaal precies, die belastingen en het rendement? We leggen uit hoe je rendement berekent, welke kosten erbij komen kijken én waarom een slimme financiering een verschil kan maken. Het is dus echt van belang wat voor een keuzes je maakt en welke fiscale gevolgen ze hebben.

Waarom investeren in een vakantiehuis?

Een droom toch een huis in Spanje? Lekker weer, lange avonden onder de naya en genieten van het lekkere eten. Waar het een lange tijd geleden alleen was weggelegd voor de aller rijkste een tweede huis, is het nu veel normaler. Maar mensen zien het ook steeds meer als een investering en veel minder als een plek waar de familie generatie op generatie gaat samenkomen. Het is een plek waar je ontkomt aan de Nederlandse regen, waar je ’s ochtends wandelt langs het strand en ’s avonds dineert onder de sterren. Bovendien is de vraag naar vakantiehuizen in de regio groot en liggen de gemiddelde bruto huurrendementen in de Comunidad Valenciana rond de 7,9 %. Maar rendement bestaat niet alleen uit huur, ook je woning zelf kan flink in waarde stijgen (uiteraard ook dalen). Volgens recente cijfers stegen de verkoopprijzen voor bestaande woningen in de regio Valencia met circa 18 % tussen juli 2024 en juli 2025. Prognoses voor 2025 gaan uit van nóg eens 18 % groei voor de regio Valencia. Best wel heftige cijfers, even ter verduidelijking in Utrecht was de stijging tussen juli 2024 en juli 2025 gestegen met 4,4%. Best een groot verschil.

De stijging is op dit moment heel groot, maar is het ook interessant als de prijzen niet zo hard stijgen? Ook dan kan het heel aantrekkelijk zijn. Jouw vaste lasten en hypotheeklasten kunnen betaalt worden met de opbrengsten uit de verhuur. Dan heb je zelf gratis vakanties. Verhuur je nog net wat vaker, dan kan het zelfs een lekker spaarpotje zijn. Heb je een hypotheek? Dan los je af met de huurinkomsten en dan helpen de huurders mee aan het aflossen van jou hypotheek en zo je vermogens opbouw.

Hoe bereken je het rendement van je vakantiewoning?

Zelf krijg ik altijd een beetje een error van alle rendementen die je hoort. Want het is van zoveel afhankelijk. Heb je het over Bruto of Netto rendement? Rendement op je eigen geld of over de totale investering? Houd je rekening met je eigen gebruik? Ik krijg hier altijd zoveel vragen van. We werken daarom voor onze opdrachtgevers met een duidelijke rendementsberekening zodat we allemaal weten waar we het over hebben.

Stap 1: schat je bezettingsgraad en tarieven

Vakantieverhuur is seizoensgebonden. In het hoogseizoen (zomermaanden) vragen gemiddelde woningen en appartementen in populaire dorpen als Moraira of Jávea vaak €175 per nacht; midden in het seizoen gemiddeld €110 per nacht, en in de winter €75 per nacht. Heb je het over grote en duurdere villa’s, tja dan heb je een hele andere rekensom. Verhuur je je huis zo’n 60 % van het jaar, dan kom je uit op circa € 25.000 bruto huurinkomsten. Verhuur je de woning zo’n 40% per jaar dan kom je op circa € 16.667 bruto huurinkomsten per jaar.

Stap 2: breng de kosten in kaart

Een woning verhuren betekent meer dan de sleutel overhandigen. Denk aan:

• Verhuurbeheer: als je het uitbesteedt, reken dan op ± 25 % van je bruto huur. Via AirBNB, of Micazu is dit gemiddeld 10%.
• Onderhoud en schoonmaak: regelmatig onderhoud en een professionele schoonmaak na ieder verblijf; houd rekening met €1.500 per jaar.
• IBI en afvalheffing: de onroerendzaakbelasting (IBI) is ongeveer €200 per €100.000 kadastrale waarde (dit is niet de waarde van je huis) en vanaf april 2025 geldt een nieuwe afvalheffing van gemiddeld €120 – €200 per jaar.
• Gemeenschapsbijdrage en verzekeringen: bij appartementen kan de VvE tot 20 % extra opslag vragen. Vergeet ook je aansprakelijkheidsverzekering niet.

In ons rekenvoorbeeld komen de totale exploitatiekosten op circa €12.000 per jaar.

Stap 3: bepaal je belastbare winst

Als niet‑residente EU-burger betaal je in Spanje de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Je mag je kosten, inclusief hypotheekrente, aftrekken en betaalt 19 % belasting over de netto huur. Zonder hypotheek is je belastbare winst bij €25.000 huur en €12.000 kosten dus €13.000. Je betaalt dan €2.470 belasting en houdt €10.530 over. Beetje een bummer wel hè, over die belasting hoor je die finfluencers over het algemeen niet. Bedenk dus vooraf goed of wat je overhoud voor jou voldoende is.

Wat als je niet verhuurt?

Bij yoga hadden we het er laatste over. De Spaanse belastingdienst gaat toch uit van een fictief huurrendement. Je betaalt dus eigenlijk altijd belasting, ook als je het helemaal niet als vakantieverhuur hebt en er alleen zelf gebruik van maakt. Houd hier dus rekening mee. Verhuur je je woning helemaal niet, dan ontkom je niet aan belasting. Spanje heft een fictief huurinkomen op basis van de kadastrale waarde: 1,1 % van die waarde (of 2 % als de kadastrale waarde nooit is geactualiseerd). Over dit fictieve inkomen betaal je IRNR tegen het tarief van 19 % voor EU/EFTA‑inwoners of 24 % voor niet‑EU/EFTA. Eigenlijk is dit een soort van eigenwoningforfait (vroeger huurwaardeforfait) zoals we dit in Nederland kennen.

Een voorbeeld: stel dat de kadastrale waarde van je woning €250.000 bedraagt. Het fictieve inkomen is dan 1,1 % × €250.000 = €2.750. Als EU‑eigenaar betaal je hierover 19 % IRNR, dus €522,50 per jaar. Als je een woning helemaal voor eigen gebruik houdt, blijven daarnaast de jaarlijkse lasten zoals IBI, afvalheffing en gemeenschapskosten verschuldigd.

Renteaftrek geldt uiteraard alleen wanneer je een hypotheek hebt en de woning (deels) verhuurt. Bij leegstand en eigen gebruik kun je de rente niet aftrekken. Denk hier dus goed over na.

Hypotheek of niet?

Het fijne aan een Spaanse hypotheek is dat de rente aftrekbaar is van je verhuuropbrengst, waardoor je belastbare winst en dus je belastingbedrag dalen. Financier je 70 % van je woning à €250.000 (dus €175.000) met een 20‑jarige annuïteitenhypotheek tegen 3,5 % rente? Dan bedraagt je jaarlijkse hypotheeklast ongeveer €12.179, waarvan zo’n €6.125 rente aftrekbaar is. Je belastbare winst zakt dan naar €6.875 en de IRNR naar €1.306. Je bouwt bovendien vermogen op door de aflossing. Maar als je dus je hypotheek hebt verhoogd in Nederland, dan zijn deze rente niet aftrekbaar. Denk dus goed na hoe je je woning wil financieren en wat daarvan de fiscale gevolgen zijn.

Realiseer je dus ook goed dat als je het huis financiert, maar het niet goed genoeg verhuurt, dat het huis je dan behoorlijk wat geld kan kosten. Benieuwd wat er mogelijk is en hoe jouw rekensom eruit kan zien? Plan dan een call in, hebben we het er samen over.

De kracht van herinvesteren

Wij hebben zelf een heel fijn huis in Spanje. Gekocht zonder hypotheek voor de verhuur. Perfect, een apart gastenverblijf. Een grote tuin, altijd zon en schaduw. Een apart toilet en twee badkamers. Een goed verzorgde Urbanizacion. Perfect voor de verhuur. In Spanje kun je alleen niet zoals in Nederland je hypotheek verhogen of een hypotheek afsluiten op een pand wat al van jou is. Het schijnt dat er wel foefjes voor zijn, maar het is ingewikkeld. Ondanks dat we dachten dat we dit huis altijd aan zouden houden gaan we het toch verkopen, want we kunnen na de waardestijging dit geld niet gebruiken en we hebben geen aftrekposten bij de verhuur. Jammer, want dit is echt een fijn huis. Ons leven en onze plannen zijn anders gelopen dan we dachten.

Toch is dit wel echt iets om goed over na te denken. In Spanje betaal je 10% overdrachtsbelasting. Dat geld zijn we dus al kwijt. En als je als niet-resident (of als resident binnen 3 jaar) je huis verkoopt, betaal je ook nog 19% belasting over je overwaarden. Best een dure aangelegenheid en daarom is flippen ook niet altijd even aantrekkelijk.

Maar met een hypotheekvrij huis en voldoende inkomen kan het wel heel interessant zijn om het toch te verkopen en meerdere goedkopere panden te kopen. Zo heb je meer liquide middelen, in Spanje heb je ca. 45% van de woningwaarde nodig aan eigen middelen. En kun je de hypotheekrente wel aftrekken van de belasting en betalen de huurders jouw lasten af. Dit kan best heel aantrekkelijk zijn. Meer weten? Plan dan een call in.

Welke belastingen en regels gelden nog meer?

We denken vaak dat Spanje een belastingparadijs is vergeleken met Nederland. Maar helaas, dat valt vies tegen.

• Overdrachtsbelasting (ITP): bij bestaande woningen betaal je momenteel 10 % over de koopsom. Vanaf 1 juni 2026 daalt dit tarief naar 9 %.
• BTW (IVA) en zegelrecht: voor nieuwbouw geldt 10 % btw en 1–1,5 % zegelrecht
• Fictief inkomen: verhuur je niet, dan wordt 1,1 % van de kadastrale waarde als fictief inkomen belast tegen 19 %
• Toeristenlicentie en VvE-toestemming: sinds 3 april 2025 heb je in de Comunidad Valenciana toestemming van 60 % van de VvE nodig om toeristische verhuur toe te staan. Bovendien moet je je gasten registreren via SES HOSPEDAJES en je licentienummer vermelden in advertenties.

Benieuwd naar alle andere belastingregels in Spanje? We schreven daar al eerder een blog over en over de Beckham law.

Nieuwbouw kopen en met winst verkopen

Je hoort het steeds vaker, koop nu nieuwbouw en tegen de tijd dat het opgeleverd is, is het € 100.000,- meer waard. De vraag is groot en je kunt super easypeasy snel winst maken. Je hebt een betaalplan en je hoeft niet eens al het geld te hebben. Daarvoor verkoop je het al. Maar vergis je niet. In Spanje betaal je de makelaar gemiddeld 5% van de verkoopsom als courtage. Even een voorbeeld:

Je koopt een appartement van € 319.000,- en je kunt het na 2 jaar verkopen voor € 425.000,- Je betaalt de BTW en de kosten ca. 15% dat is al € 47.850,- de makelaarskosten van € 25.712,5