030 – 25 13 250
Een huis kopen in Spanje klinkt heerlijk en is heerlijk. Maar wat zijn de valkuilen van een huis kopen in Spanje? Bij een huis kopen in Spanje denk je aan de zon op je gezicht, uitzicht op zee en een glas wijn in de hand. Maar voordat je jezelf op het terras ziet zitten, is er één cruciale stap weten wat je doet. Want de Spaanse huizenmarkt is prachtig, maar ook complex. Je hoort de cowboy verhalen….
Makelaar in Spanje, is dat zo gemakkelijk?
Toevallig kreeg ik gister een berichtje van mijn oude buurjongen en makelaar. ‘Joh wat is dat allemaal in Spanje, kun je daar zo makkelijk makelaar worden?’. Uhm ja, in Nederland ook. Het grote geld lonkt voor veel mensen. Ze horen dat je 5% krijgt voor de verkoop van een huis. Pffff. dat zijn lekkere bedragen. Je hoeft maar een paar huizen te verkopen voor een jaarsalaris.
Er is hier een Facebook pagina waar iemand steeds vragen stelt over wat je allemaal moet onderzoeken en wat je krijgt. Heel eerlijk? Ik vond zijn vraagstelling passief agressief en vond hem niet zo sympathiek. Maar ik was wel getriggerd. Want huh? Dit hadden wij nergens geleerd. Niemand had het hier over….. Wij dachten dat alles goed was door een advocaat in te schakelen. Maar er bleken zaken heel cruciaal. We adviseren klanten nu dus om een legaliteit label aan te vragen, voor het reserveringscontract te tekenen en de advocaat alles op te laten vragen.
Wij kunnen niet alles voor je uitzoeken, maar wel zorgen dat het uitgezocht wordt
Voor ons als NVM-makelaar, knaagt het dat je niet zelf alles kunt opzoeken en uitzoeken. Wij zijn hier afhankelijk van derden partijen. Maar we vinden het daarom wel heel belangrijk om jou goed te informeren. Zodat je weet wat je doet. Wat zijn dan die valkuilen van een huis kopen in Spanje? Hoe kom je daar achter? We schakelen de juiste partijen in die wel alles kunnen checken. We zorgen dat je door de bomen het bos weer vindt 😉 Want mennnn wat is het hier anders en ingewikkeld. Hoe weet je nou wat je moet weten? Want hoe weet je wat je niet weet?
Want eerlijk is eerlijk: het is hier echt anders geregeld. En juist dat maakt het spannend, soms verwarrend, maar vooral iets waar je goede begeleiding bij nodig hebt
In deze blog leggen we je stap voor stap uit waar je op moet letten als je een huis koopt aan de Costa Blanca Noord. We willen dat je geen kat in de zak koopt. Je steekt er toch je pensioengeld in. Of het geld waar je hard voor hebt gewerkt of nog steeds werkt. We willen dat je niet alleen verliefd bent op je huis, maar ook dat alles klopt. Je moet weloverwogen de aankoop doen.
Welke documenten heb je nodig?
Zonder de juiste papieren geen veilige aankoop. De documenten verschillen iets tussen bestaande bouw en nieuwbouw, maar de logica is hetzelfde. Je moet weten dat het huis legaal is, dat de verkoper bevoegd is en dat jij straks echt eigenaar wordt zonder verrassingen. Maar je moet ook weten of het huis terug gebouwd kan worden als het bijvoorbeeld afbrand. Best heel cruciaal.
Na de onderhandelingen wordt er een reserveringscontract opgesteld. Je betaalt meestal een bedrag van ca. € 5.000,- en dan is de woning van de markt. Daarna schakel je de advocaat in. Een advocaat kost meestal 1% van de koopsom. Best forse bedragen allemaal als cruciale zaken niet kloppen. Je wilt de risico’s van het pand kennen, voordat je verder gaat. Wij raden aan om vooraf een legaliteitslabel aan te vragen. Je bent dan al op de hoogte van de risico’s die kleven aan het kopen van dat specifieke huis. Durf je het aan? Dan teken je het reserveringscontract en laat je de advocaat alles checken.
Bestaande bouw
| Document | Spaans | Wie levert | Waarom belangrijk? |
|---|---|---|---|
| Identiteitsbewijs | NIE/DNI | Jij | Zonder dit nummer geen koopakte |
| Eigendomsakte | Escritura | Verkoper | Bewijst dat hij/zij de eigenaar is |
| Registeruittreksel | Nota Simple | Advocaat | Laat openstaande schulden of hypotheken zien |
| VvE-verklaring | Certificado de comunidad | Verkoper | Voorkomt dat jij opdraait voor andermans achterstanden |
| Energiecertificaat | Certificado Energético | Verkoper | Verplicht bij verkoop |
| Bewoonbaarheidsverklaring | Cédula de habitabilidad | Verkoper | Je mag er officieel wonen |
| Betaalbewijzen belasting/nuts | Justificante de pago | Verkoper | Alles is betaald tot aan overdracht |
| Installatiecertificaten | Boletines | Verkoper | Aansluitingen zijn veilig en gekeurd |
| Document | Spaans | Waarom cruciaal? |
| Bouwvergunning | Licencia de obra | Zonder deze is bouwen illegaal |
| Opleveringsverklaring | Final de obra | De architect bevestigt: bouw is technisch afgerond |
| Eerste bewoningsvergunning | Licencia de primera ocupación | Zonder dit mag je niet wonen of aansluiten op nuts |
| Tienjarige bouwgarantie | Seguro decenal | Wettelijk verplichte garantie op structurele gebreken |
| Bankgarantie voor betalingen | Aval bancario | Je geld is beschermd als de bouw vertraging oploopt |
Kun je deze documenten niet inzien vóór ondertekening bij de notaris? Dan neem je een risico dat je makkelijk kunt vermijden. Ik zou bijna zeggen: eigen schuld, dikke bult.
Nieuwbouw
Koop je een nieuwbouw woning vanaf het plan? Hier komen belangrijke extra’s bij:
| Document | Spaans | Waarom cruciaal? |
| Bouwvergunning | Licencia de obra | Zonder deze is bouwen illegaal |
| Opleveringsverklaring | Final de obra | De architect bevestigt: bouw is technisch afgerond |
| Eerste bewoningsvergunning | Licencia de primera ocupación | Zonder dit mag je niet wonen of aansluiten op nuts |
| Tienjarige bouwgarantie | Seguro decenal | Wettelijk verplichte garantie op structurele gebreken |
| Bankgarantie voor betalingen | Aval bancario | Je geld is beschermd als de bouw vertraging oploopt |
Wat moet er in je koopcontract staan?
Je contract is je vangnet. Het voorkomt dat mondelinge toezeggingen vervliegen zodra je hebt getekend.
- Gegevens van alle partijen
- Duidelijke beschrijving van het pand (m2, locatie, kadastrale referentie (maar bijvoorbeeld ook dat de nutsvoorzieningen aanwezig zijn)
- Vermelding van de totale koopprijs en het betaalplan
- Wie betaalt wat? (belasting, notaris, makelaar)
- Opleveringsdatum en voorwaarden (bijv. dat de woning leeg is en wat er achterblijft)
- Clausule: oplevering pas na ontvangst LPO en Final de obra bij nieuwbouw
Een goed contract zorgt ervoor dat jij als koper altijd de regie houdt.
Vergunningen en bestemmingsplan: dit móet je weten
Is het huis legaal gebouwd? Mag je het verbouwen en herbouwen? Wat mag er in de buurt gebouwd worden? De antwoorden liggen in het bestemmingsplan (PGOU).
Laat je advocaat of architect de volgende zaken controleren:
- Is de grond “urbano” of “rústico”?
- Staat alles geregistreerd in Catastro én eigendomsregister?
- Zijn er toekomstige bouwplannen in de directe omgeving?
- Mag je herbouwen als het huis beschadigd raakt?
In het legaliteitslabel wordt dit al voor je gecheckt. Vraag je dit label niet aan. Zorg dan dat de advocaat dit voor je opvraagt. Zonder deze checks koop je misschien een uitzicht dat over twee jaar een parkeerplaats is.
De risico’s en valkuilen bij het kopen van een huis en hoe je ze voorkomt
Bestaande bouw
- Verbouwingen zonder vergunning
- Achterstallige lasten of belastingschulden
- Krakers of huurders die niet zomaar vertrekken
- Technische gebreken die pas na de koop aan het licht komen
Nieuwbouw
- Geen vergunningen of garanties bij oplevering
- Bouwvertraging zonder compensatie
- Geen nutsvoorzieningen door ontbrekende documenten
- Slechte bouwkwaliteit of materiaalafwijkingen
Met een goede advocaat en bouwkundige voorkom je 90% van deze problemen. En bij Gusto Casa zeggen we eerlijk als een woning niet klopt ook als dat betekent dat we niets aankopen.
Speciaal voor buitenlandse kopers
- Vraag je NIE-nummer aan vóór je iets tekent
- Open een Spaanse bankrekening voor betalingen en incasso’s
- Reken op 12–15% extra bovenop de koopprijs voor kosten en belastingen
- Laat contracten en woningen controleren door onafhankelijke professionals
- Zorg dat je elke stap begrijpt. Vraag uitleg, desnoods met tolk of vertaling
Wij helpen je graag bij iedere stap in het proces.
Een huis kopen in Spanje (aan de Costa Blanca Noord) hoeft geen nachtmerrie te worden.
Kopen in Spanje is geen hogere wiskunde, maar soms wel een onvoorspelbaar mijnenveld. Laat je niet om de tuin leiden. Het is echt anders dan in Nederland. Vooral het toezicht is echt anders. En jarenlang is er minder gehandhaafd en was alles minder gereguleerd. Hierdoor zijn veel illegale situaties ontstaan.
Zonder goede voorbereiding, ervaring en begeleiding kan het voelen als een sprong in het diepe zonder te weten of er water in het zwembad zit 😉
Bij Gusto Casa geloven we in helderheid, eerlijkheid en een beetje gezonde Hollandse nuchterheid. We vertellen je wat er wél kan, maar ook wat je beter even aan je voor bij laat gaan. Liever een deal minder, dan een klant met een kat in de zak.
Wil je zeker weten dat jouw Spaanse droomhuis ook op papier klopt? Bel ons. Mail ons. Of kom even langs voor een cafe con leche.