Een huis kopen en dan? De legaliteit checken? Hoe? Wat zijn de risico’s?

In Nederland koop je een huis met je hoofd en hart. Je zoekt wat op Funda, regelt een bezichtiging, laat een bouwkundige keuring doen en belt je hypotheekadviseur. Vervolgens doet de makelaar z’n werk, en als de koop rond is, neemt de notaris het over. Die checkt eigendom, schulden, het bestemmingsplan en zorgt dat jij met een gerust hart kunt tekenen. Je wordt gewoon verliefd en meestal moet je eerst flink overbieden voordat je het huis kunt bemachtigen. We vinden dat bieden dan niet zo transparant. Maar men… In Nederland is alles zo transparant en duidelijk. Dit ga je echt waarderen.

Iedereen heeft z’n rol. Alles staat netjes geregistreerd. En je kunt als koper eigenlijk best veel zelf opzoeken: het kadaster, het bestemmingsplan, het bodemloket. Als je wilt, kun je een woning bijna volledig juridisch en bouwkundig doorlichten nog vóór je überhaupt een makelaar belt.

En in Spanje? Een cowboy wereld. Het vastgoed. Er valt veel geld te verdienen. Het dienen van twee heren, geen probleem hier. Een online move dossier? Daar hebben ze nog nooit van gehoord. Een vragenlijst deel B? Huh wat? Is de tuinman nou ook de makelaar? Zou kunnen…

Het reserveringscontract

Voordat wij ons eerste huis kochten kregen wij de waarschuwing van kennissen van pap en mam: ‘Pas op, je betaalt steeds reserveringskosten en dan blijkt alles niet te kloppen, het bedrag is steeds te klein om er echt een stampij van te maken’. Ze waarschuwde ons voor alle lijken die uit de kast kwamen. De helft was illegaal. Je kon niet meer bij een huis komen, omdat de weg niet legaal was.. Dat soort onzin. En ze waarschuwde ons voor makelaars die niets wisten van huizen. Maar alleen commissie wilden. Voor ons was het duidelijk, wij lieten in het reserveringscontract opnemen dat als er lijken uit de kast kwamen, dat we dan het bedrag terug kregen.

Vaak zetten verkopers en de verkopende makelaar druk achter het reserveringscontract. Daarmee haal je de woning van de markt. In Nederland is dat gewoon met het ondertekenen van de koopovereenkomst en de drie dagen bedenktijd. Maar in Spanje kennen ze eigenlijk geen voorbehoud van financiering. Je tekent daarom het reserveringscontract en betaalt meestal dan € 5.000,- aan. Op dat moment kun je alles gaan regelen. Je tekent het contract, want je wil natuurlijk niet dat iemand anders het huis koopt.

Dat begrijpen we. Die druk voel je snel als je in korte tijd veel indrukken krijgt. Maar laten we even teruggaan naar het begin. Want in Spanje is het reserveringscontract niet vrijblijvend. Het is geen ‘intentie tot koop’ of een vriendelijke handdruk.

Je betaalt bij ondertekening van het reserveringscontract een bedrag meestal tussen de €3.000 en €6.000 als aanbetaling. Trek je je later terug, om wat voor reden dan ook, dan ben je dat geld kwijt. Tenzij je iets anders in het contract zet.

In Nederland controleert de notaris, in Spanje registreert de notaris

In Nederland is de notaris degene die alles nog één keer goed nakijkt: klopt het eigendom? Zijn er hypotheken? Is het huis legaal gebouwd? Zijn er lopende erfdienstbaarheden, achterstallige belastingen, of andere bijzonderheden?

In Spanje is dat niet de rol van de notaris. Hier is de notaris voornamelijk een administratieve partij. Hij of zij stelt de akte op, bevestigt de identiteit van koper en verkoper, en registreert de overdracht. Voor ons blijft dit bijzonder. Voor mij blijft het voelen als de meneer (of mevrouw, maar die heb ik nog niet gezien) die voor veel geld in slecht Engels een akte opleest op monotone toon.

De notaris controleert niet actief of de woning legaal is gebouwd, of alle vergunningen aanwezig zijn of er schulden zijn? Hij registreert alleen dat jij de nieuwe eigenaar wordt.

Dat moet jij of je advocaat, zelf uitzoeken. En het liefst: voordat je ook maar iets tekent. Jij bent namelijk verantwoordelijk voor het pand. Dus ook de schulden en claims. Dit wil je echt gecheckt hebben.

In Nederland kun je alles online vinden. In Spanje moet je het zelf laten uitzoeken

Stel: je ziet een leuke woning in Nederland. Je zoekt het kadastraal nummer op, kijkt in het bestemmingsplan of het perceel agrarisch is of woonbestemming heeft, je checkt via het bodemloket of er ooit een olietank begraven lag. Binnen een half uur heb je een aardig dossier. Tegenwoordig kun je zelfs al best veel info opvragen over de meest recente transactiegegevens. En al het actuele aanbod vind je op Funda. Lekker overzichtelijk. Bezichtig je een woning? Dan krijg je een mooi move.nl dossier met een vragenlijst deel B, lijst van zaken en bij een appartement zelfs nog de stukken van de Vereniging van Eigenaren. Meestal krijg je ook nog de aanslag van de gemeentelijke heffingen. Nog voordat je gaat kijken kun je alles al uitgezocht hebben en is het alleen nog maar een kwestie van voelen en de concurrentie slimmer af zijn.

In Spanje? Vergeet het maar.

Het kadaster, het eigendomsregister, de gemeente, de belastingdienst, allemaal aparte instanties. En vaak moet je fysiek naar een kantoor toe. Veel documenten zijn niet openbaar. En als ze dat wel zijn, staan ze niet online. Een kadastrale kaart? Een bestemmingsplan? Echt succes ermee. Wij kunnen inmiddels al wel mooie rapportjes uitdraaien met gegevens van vergelijkbare woningen

Wat zijn de risico’s van een huis wat niet legaal is of binnen het huidige bestemmingsplan past?

De advocaat zou alles moeten checken. Maar of het legaal is zoals het nu is en ook blijft? Dat wordt vaak vergeten. Er wordt niet altijd een check van het bestemmingsplan gedaan. Een advocaat kost vaak 1% van de aankoopsom. Blijken er dan grote risico’s te kleven aan een huis? Dan ben je dat kwijt + de kosten van de reservering. Wij raden aan om voordat je het reserveringscontract tekent vast een legaliteitscheck te doen. Ken je dan de risico’s? Dan kan de advocaat aan de slag met de overige onderzoeken. Zo verlies je niet steeds duizenden euro’s en heb je snel een soort van pre check. Wij leggen je uit hoe je dit kunt opvragen. Wat checken ze dan?

• Is de woning gebouwd volgens de regels van het bestemmingsplan?
  Dus: klopt het aantal vierkante meters? Is het bouwvolume toegestaan? Staat het huis niet te dicht op de erfgrens?
• Zijn de bijgebouwen, het zwembad en de terrassen legaal?
  Veel woningen zijn in de loop der jaren ‘uitgebouwd’ zonder vergunning. Soms is dat geen probleem. Soms wel. Je moet het weten.
• Mag de woning worden herbouwd na brand, overstroming of aardbeving?
  Niet elke woning mag herbouwd worden. Dat is afhankelijk van het bestemmingsplan. Je verzekering keert dan misschien niet uit. Denk nog even aan de overstromingen van afgelopen jaar en je weet hoe belangrijk dit is.
• Is bewoning toegestaan volgens de juridische bestemming?
  Een woonvergunning zegt alleen iets over minimale eisen voor bewoning (ventilatie, sanitair). Maar het bestemmingsplan bepaalt of je er permanent mag wonen.
• Zitten er boetes, verplichtingen of risico’s aan eerdere verbouwingen?
  Als een vorige eigenaar zonder vergunning gebouwd heeft, kan jij als koper verantwoordelijk worden gehouden voor legalisatie, of zelfs afbraak.

Eerst alles checken dus, dan pas reserveren.

In plaats van direct €5.000 neerleggen bij de makelaar en dan maar hopen dat alles klopt, regelen wij eerst de legaliteitscheck. Binnen drie werkdagen weet je waar je aan toe bent. Kun je daarna genieten met een glas cava op het strand en genieten.

Is alles in orde? Mooi. Dan kunnen we verder.
Zitten er risico’s aan? Dan kun je op tijd beslissen of je alsnog door wilt of beter even verder kijkt.

En wat checkt die advocaat dan allemaal?

1. Controle van eigendom en beschikkingsbevoegdheid

• Wat wordt gecontroleerd? Of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is, en of hij/zij bevoegd is om te verkopen.
• Document:
  • Nota Simple (uittreksel uit het eigendomsregister)
  • Escritura de Compraventa (eigendomsakte)

2. Openstaande schulden en lasten

• Wat wordt gecontroleerd? Of er hypotheken, beslagen of andere schulden op de woning rusten.
• Documenten:
  • Hypotheekinschrijving in het eigendomsregister
  • Bewijs van betaling van:
    • IBI (onroerendgoedbelasting)
    • Water, elektriciteit
    • Gemeentelijke belastingen
    • Gemeenschapskosten (bij appartementen of urbanisaties)

3. Legaliteit van de woning en bijgebouwen

• Wat wordt gecontroleerd? Of de woning en alle bijgebouwen (zoals zwembaden, terrassen, garages, uitbouwen) legaal zijn gebouwd en geregistreerd.
• Documenten:
  • Certificado catastral (kadastraal certificaat)
  • Bouwvergunningen
  • Licencia de primera o segunda ocupación (bewoonbaarheidsvergunning)
  • Plattegronden en architectentekeningen
  • Eventueel: certificaten van regularisatie of legalisatie

4. Bestemmingsplan en gebruiksrechten

• Wat wordt gecontroleerd? Of de woning permanent bewoond mag worden en wat de officiële bestemming van het perceel is (wonen, agrarisch, toeristisch, etc.). Dit wordt dus niet altijd gedaan door een architect en dit is wel belangrijk. Een goede advocaat checkt dit.
• Documenten:
  • Certificado urbanístico (bestemmingsplanverklaring)
  • Informatie bij de gemeente over herbouwmogelijkheden en vergunningverlening

5. Controle op openstaande boetes of juridische procedures

• Wat wordt gecontroleerd? Of er een lopende juridische procedure is tegen het pand of de eigenaar, bijvoorbeeld voor illegale bouw of achterstallige betalingen.
• Documenten:
  • Informatie van de gemeente
  • Gegevens uit het eigendomsregister
  • Eventuele gerechtelijke documenten

6. Controle van de juridische en fiscale status van de verkoper

• Wat wordt gecontroleerd? Of de verkoper geen belastingplichtige schulden heeft of betrokken is bij juridische claims.
• Documenten:
  • Identiteitsbewijs verkoper
  • NIE-nummer
  • Fiscaal certificaat

7. Voorbereiden en controleren van de koopcontracten

• Wat wordt gedaan? De advocaat stelt het voorlopige koopcontract op (Contrato de Arras) of controleert deze grondig, inclusief alle clausules.
• Bij akkoord zorgt hij/zij ook voor de voorbereiding van de akte van eigendomsoverdracht (Escritura de Compraventa), samen met de notaris.

8. Begeleiding bij notaris en na overdracht

• Wat wordt gedaan?
  • De advocaat begeleidt de ondertekening bij de notaris.
  • Zorgt voor registratie van de woning bij het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
  • Zorgt dat alle nutsvoorzieningen worden overgezet.
  • Houdt toezicht op de betaling van belastingen (ITP of BTW, plus gemeentelijke heffingen zoals plusvalía).

Waarom is dit zo belangrijk?

Omdat de notaris in Spanje niet dezelfde controlerende rol heeft als in Nederland. Zonder advocaat neem je dus een serieus risico. Zaken als illegale bouw, onduidelijke eigendomssituaties of openstaande schulden kunnen zomaar op jouw bordje belanden. Ook wij als makelaar doen dat in Spanje dus niet. We helpen je zoeken naar de juiste mensen, onderhandelen, vinden de pareltjes, kunnen je helpen met ons netwerk en geven inzicht in de waarde van objecten en kijken mee naar de mogelijkheden en de bouwkundige staat. Geven inzicht in de kosten van een eventuele verbouwing en stellen kritische vragen, zodat jij het perfecte huis vindt.

Een goede advocaat is je juridisch vangnet. En liefst een advocaat die:

• Onafhankelijk is van de verkopende partij,
• Ervaring heeft met vastgoedtransacties,
• De lokale regels kent,
• En het liefst Nederlands of Engels spreekt, zodat je alles begrijpt.

Nederland vs. Spanje

Maar hé als die advocaat alles checkt, waarom heb ik dan een makelaar nodig?

Goede vraag. Want als een advocaat toch alles controleert, waarom zou je dan ook nog een aankoopmakelaar inschakelen? Heb je daar dan wat aan? En wat kost dat?

Wij zijn er voordat je bij de advocaat komt. Wij proberen ervoor te zorgen dat de advocaat alleen nog maar hoeft te checken of echt alles klopt. We willen niet dat je steeds duizenden euro’s uitgeeft aan reserveringscotracten en advocaten. En daarbij wie moet je hebben? Je kunt gebruik maken van ons netwerk. En niet te vergeten wij helpen je met een goede keuze maken voor een huis.

De advocaat komt pas in beeld als je al gekozen hebt. Wij helpen je die keuze goed te maken.

We kijken met je mee. Stellen de vragen die jij misschien nog niet bedacht had. Lopen samen met je door woningen, voelen de zon op het terras (wat is de stand van de zon in de winter), ruiken of het vocht in de muren zit, en zeggen eerlijk of het slim is om verder te gaan, of juist niet.

Wij zijn jouw sparringpartner, je filter, je nuchtere kijk op een soms ondoorzichtige markt. We zijn die deskundige vriend die aan jouw zijde staat. We laten je ook letterlijk de omgeving proeven en voelen. We weten hoe het spel gespeeld wordt, waar je op moet letten en hoe je kansen herkent. En nog beter, de verkoper betaalt ons. Dus het kost je ook nog eens niets. Dus wat houd je tegen om met ons te gaan zoeken naar jouw droomhuis?

Leuk! We maken graag kennis en dan vragen wij jou het hemd van het lijf, zodat we weten wat jij echt zoekt. Niet alleen maar gladde praatjes over rendementen en successen. Maar gewoon op zoek naar een fijn huis of een gedegen investering (met berekeningen, inclusief worst case scenario). Kennisdelen en eerlijk en oprechte dienstverlening zijn voor ons belangrijk, want we gaan elkaar vast veel tegenkomen hier aan de Costa Blanca.