Verhuurregels en vergunningen aan de Costa Blanca Noord, hoe zit dat?

De verhuurregels en vergunningen aan de Costa Blanca Noord, is investeren nog wel interessant? Valt er big wat te verdienen? Sinds augustus 2024 zijn er nieuwe regels van kracht voor het verhuren van woningen aan de Costa Blanca, specifiek in de regio Comunidad Valenciana. Deze aanpassingen hebben belangrijke gevolgen voor huiseigenaren die hun woning willen verhuren aan toeristen of voor langere perioden aan bijvoorbeeld overwinteraars. De regelgeving in Nederland is compleet verandert, Spanje leek een goudmijn. Maar is dat ook zo? Wij geven je inzicht in de belangrijkste wijzigingen in de verhuurregels en bieden we inzicht in de verschillende verhuuropties. De opties zijn toeristische verhuur met vergunning, klassieke verhuur en seizoensverhuur. Daarnaast bespreken we de voordelen en nadelen van elk van deze opties. Is het dan toch wel interessant? Kan jouw Spaanse droom dan toch beginnen?

1. Toeristische verhuur met vergunning

Toeristische verhuur is de laatste jaren een populaire keuze voor huiseigenaren aan de Costa Blanca. Je ziet overal de rode bordjes aan de gevel hangen. AirBnB en Micazu staat vol met onze Nederlandse huisjes. Het biedt de mogelijkheid om het hele jaar door inkomsten te genereren door kortlopende huurcontracten af te sluiten met vakantiegangers. Echter, om een woning als toeristische accommodatie te verhuren, is een vergunning verplicht. Deze wordt afgegeven door de Generalitat Valenciana en vereist dat de woning voldoet aan eisen voor hygiëne, comfort en veiligheid. Sinds de wetswijzigingen van augustus zijn de volgende belangrijke veranderingen doorgevoerd:

Nieuwe regels voor toeristische verhuur:

• Vergunning iedere vijf jaar vernieuwen: Woningeigenaren moeten nu elke vijf jaar hun verhuurvergunning vernieuwen. Dit gaat gepaard met het opnieuw aanvragen van een gemeentelijk certificaat dat bevestigt dat de woning aan de eisen voldoet en dat toeristische verhuur nog steeds toegestaan is in het gebied.
• Verbod op sleutelkastjes: Sleutelkastjes op openbare plaatsen of in gemeenschappelijke ruimten van appartementencomplexen zijn niet langer toegestaan. Verhuurders moeten huurders persoonlijk ontvangen bij aankomst. Het moet dus weer wat persoonlijker. Een host die je wat uitleg geeft en er is bij calamiteiten.
• Maximale verhuurperiode van 10 dagen: Toeristische verhuur mag niet langer dan 10 dagen per keer plaatsvinden, en er zijn beperkingen om te voorkomen dat deze regel wordt omzeild met meerdere korte boekingen voor dezelfde huurder.
• Nieuwe vergunning na verkoop: Wanneer een woning met toeristische vergunning wordt verkocht, kan de nieuwe eigenaar niet eenvoudig de vergunning overnemen. Voorheen kon je gemakkelijk de vergunning op het object overnemen en was je verzekerd van de vergunning. De vergunning moet in zijn geheel nieuw worden aangevraagd. Dit kan problematisch zijn in gebieden waar toeristische verhuur niet langer is toegestaan.

Waar moet jouw appartement of huis aan voldoen?

• Evacuatieplan: Een duidelijk evacuatieplan moet op de binnenkant van de voordeur bevestigd zijn.
• Lift: Een lift is verplicht in gebouwen met vier of meer verdiepingen. (Belangrijk veel oude gebouwen hebben geen lift)
• Stopcontacten: Alle kamers moeten ten minste één stopcontact bevatten.
• Warmwater voorziening: Warm water moet beschikbaar zijn in de woning.
• Noodnummers: Een lijst met nood- en belangrijke telefoonnummers moet op een zichtbare plek aanwezig zijn. Er moet 24/7 iemand bereikbaar zijn.
• Koeling en verwarming: Koeling is verplicht in de woonkamer, eetkamer of keuken. Verwarming is verplicht in de woonkamer, eetkamer of keuken.
• Internetverbinding: Een internetverbinding is verplicht, behalve in gebieden zonder dekking.
• EHBO-doos: Een goed uitgeruste EHBO-doos moet beschikbaar zijn.
• Medische informatie: Gedetailleerde informatie over het dichtstbijzijnde medisch centrum moet verstrekt worden.
• Sleutelservice: Het gebruik van sleutelkluisjes op openbare wegen is verboden.
• Schoonmaakdienst: Een professionele schoonmaakdienst moet worden ingeschakeld.
• Linnengoed: Regelmatige vervanging van linnengoed is verplicht.
• Onderhoud: Regelmatige reparaties en onderhoud van de woning moeten uitgevoerd worden.
• Uitrusting huis: De woning moet uitgerust zijn met meubels, bestek, keukengerei en linnengoed. Alle slaapkamers moeten een kast hebben, binnen of buiten de kamer. De woning moet een internetverbinding en een televisie hebben, behalve in gebieden zonder dekking. De keuken moet ten minste bevatten: – Koelkast, strijkijzer, Oven/magnetron, afzuigkap, – Minimaal 2-pits elektrische kookplaat tot 4 personen en huizen vanaf 5 personen minimaal een 3-pits elektrische kookplaat. Let op, gas is niet toegestaan voor de verhuur.

Voordelen van toeristische verhuur:

• Hoge opbrengsten door frequente verhuur.
• Mogelijkheid om zelf gebruik te maken van de woning buiten de verhuurperiodes.

Nadelen van toeristische verhuur:

• Verplichte vergunning die aan strengere eisen moet voldoen.
• Regelmatige wisseling van huurders vereist meer beheer.
• Mogelijkheid dat gemeenten de vergunning na 5 jaar niet meer verlengen.

2. Klassieke verhuur

Bij klassieke verhuur wordt de woning voor langere tijd, meestal tussen 1 en 8 jaar, verhuurd aan huurders die permanent in de woning verblijven. Dit is een stabiele optie voor huiseigenaren die minder geïnteresseerd zijn in kortetermijnverhuur.

Voordelen van klassieke verhuur:

• Geen verhuurvergunning vereist.
• Stabiele en voorspelbare inkomsten over een langere periode.
• Minder beheer van wisselende huurders en schoonmaak.
• Fiscale voordelen voor verhuurders ten opzichte van toeristische verhuur.

Nadelen van klassieke verhuur:

• Huurcontracten kunnen tot vijf jaar duren, waarbij de huurder niet zonder meer kan worden uitgezet, zelfs niet bij wanbetaling.
• De verhuurder heeft gedurende de huurperiode geen toegang tot het pand.
• Klassieke verhuur genereert meestal minder inkomsten dan toeristische verhuur.

3. Seizoensverhuur

Seizoensverhuur biedt huiseigenaren een tussenoptie, waarbij de woning voor een vrij overeen te komen periode kan worden verhuurd, bijvoorbeeld voor enkele maanden. Dit is aantrekkelijk voor mensen die de woning zelf willen gebruiken buiten de verhuurperiodes.

Voordelen van seizoensverhuur:

• Flexibiliteit: de woning kan door de eigenaar worden gebruikt wanneer deze niet verhuurd is.
• Geen vergunning vereist.
• Minder beheer dan bij toeristische verhuur, zoals wekelijkse schoonmaak of ontvangst van huurders.
• Seizoensverhuur kan goede inkomsten opleveren, afhankelijk van de locatie en vraag.

Nadelen van seizoensverhuur:

• De woning mag niet worden geadverteerd op toeristische platforms zoals Airbnb of Micazu of Booking.com.
• Minder hoge opbrengsten dan bij toeristische verhuur.
• De woning kan niet gelijktijdig onder het toeristische en seizoensverhuurregime vallen.

Update:

De nieuwe regels, zorgde voor paniek. Maar na overleg met juridische experts en de afdeling Toerisme van de Comunidad Valenciana is bevestigd dat combinatieverhuur – het afwisselend verhuren van een woning aan toeristen en langdurige huurders – nog steeds mogelijk is. Maar je moet dan wel de volgende richtlijnen volgen:

Hoe werkt combinatieverhuur?

Je mag je woning zowel voor toeristische verhuur als voor lange termijn verhuur gebruiken, maar er zijn een paar zaken om rekening mee te houden:

1. Toeristische verhuur (kort verblijf)
   • Toeristische verhuurperiodes mogen maximaal 10 dagen per huurder duren.
   • Deze verhuur moet worden geregistreerd in het Toeristisch Register van de Comunidad Valenciana.
2. Lange termijn verhuur (verblijf langer dan 10 dagen)
   • Als je kiest voor een langdurig huurcontract buiten de toeristische periodes, moet je dit melden bij het Toeristisch Register.
   • Tijdens een toeristische periode mag je geen lange termijn huurcontracten afsluiten zonder de juiste melding te maken.
3. Flexibiliteit met een meldplicht
   • Wissel je van verhuurvorm? Zorg ervoor dat je deze wijziging correct aangeeft in het register. Dit voorkomt problemen en behoudt je vergunning.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder?

Deze nieuwe regeling biedt veel vrijheid. Als verhuurder kun je je strategie aanpassen aan het seizoen en de marktvraag. Toeristische verhuur in de zomermaanden en lange termijn verhuur in de winter? Het kan! Maar let op dat je alle wijzigingen goed doorgeeft om sancties te voorkomen.

Slim combineren, optimaal verhuren

Het afwisselen van korte en lange termijn verhuur biedt kansen om je inkomsten te maximaliseren en je woning optimaal te benutten. Door je aan de regels te houden en wijzigingen netjes te melden, kun je flexibel inspelen op de vraag van zowel toeristen als huurders. Je kunt zo in de zomer jouw appartement of woning voor een week verhuren en in de winter aan de overwinteraars.

Conclusie

De nieuwe regelgeving aan de Costa Blanca Noord biedt zowel uitdagingen als kansen voor huiseigenaren die hun woning willen verhuren. De keuze voor toeristische verhuur, klassieke verhuur of seizoensverhuur hangt af van persoonlijke voorkeuren en doelstellingen. Toeristische verhuur biedt vaak hogere inkomsten, maar vereist meer beheer en voldoet aan strengere eisen. Klassieke en seizoensverhuur bieden meer stabiliteit en minder beheer, maar met mogelijk lagere inkomsten.

Alles is nog erg onzeker. Want deze regelgeving zou betekenen dat men niet meer een vakantie van twee of drie weken kan boeken? Veel boekingen zullen al staan. Advocaten zijn druk bezig om hier bezwaar tegen te maken. Hoe dat afloopt? Als we het weten zullen we het delen.

Ongeacht welke optie je kiest, is het essentieel om de lokale regelgeving goed te begrijpen en een duidelijke strategie te hebben. Bepaal van te voren goed je strategie. Wat zijn de leukste plekken om een huis te kopen? Waar wil je zelf op vakantie? Wij kunnen je helpen met het bepalen van de strategie.

Wil je meer weten over de verhuurmogelijkheden aan de Costa Blanca Noord of heb je specifieke vragen over de nieuwe regels? Neem dan gerust contact op met ons team voor persoonlijk advies!